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une autre brique dans le mur

une autre brique dans le mur

2 janvier 2009

Info, rate & Comments

Beaucoup de passion sur le thème de l’immobilier… et comme c’est à celui qui a le moins tort de faire des efforts (copyright Jug, à la formulation près), essayons d’élever le débat tant que l’actualité semble – ponctuellement en tout cas – me donner raison. :p

On entend dire que le marché est structurellement déséquilibré pendant que la bulle enfle, et ce n’est pas complètement faux. Mais il ne faut pas croire que parce que les gens ne trouvent pas à se loger que les prix vont forcément monter. Cela veut plutôt dire que la construction ne fournit pas les logements adaptés à ceux qui en ont besoin. Classes moyennes, logements sociaux et logements vides, Telos vous donne des billes (lien).

« Alors que le prix des logements déflaté par l’évolution du revenu des ménages fluctuait depuis 1965 entre les indices 90 et 110 (ce que les spécialistes appellent le « tunnel de Friggit » du nom de son auteur), on observe à partir de 2000 un dérapage puisqu’en 2007 l’indice atteint 170 pour la France entière, 190 en Ile-de-France. »

Pour éclaircir ce point de l’article, qui concerne beaucoup d’entre nous, vous pouvez aller voir un petit graphe tout simple à la page suivante (lien).

… et non le mur n’est pas glitché, pas plus que le clip de Kayne West ‘Heartbreak’:
KANYE WEST « Welcome To Heartbreak » Directed by Nabil from nabil elderkin on Vimeo

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14 comments

  1. Merci pour cette consécration de modeste parolier que je suis (exactement c'est d'ailleurs encore plus tordu : « c'est à celui qui a le moins tort de bien veiller à ménager ses efforts »… voir mon site pour ceux que ça « chante », sur lequel on retrouve d'ailleurs le photographe :-p).
    En ce qui concerne l'immobilier, on ne peut évidemment que faire le même constat raisonnable que toi. Je peux juste ajouter que l'achat d'un logement ne peut pas toujours se faire volontairement au meilleur moment. Ce n'est pas une acte toujours rationnel.
    Il y a un part de psychologie et de contexte de vie. Par exemple, difficile de trouver la motivation pour acheter en étant célibataire, jeune et fêtard, même à un bon moment économiquement. Autre exemple, même en période chère, quand on ne peut plus se permettre de payer plus de loyer et que la famille s'agrandit, il faut bien y passer. Il y a plein d'autres exemples, comme l'incertitude géographique et professionnelle, l'arrivée d'une somme d'argent (date de déblocage PEE, héritage, loto…) bref plein d'éléments qui font que les gens achètent ou pas à un moment.
    Mais quand on peut se permettre d'ajuster le moment de l'accession, alors oui autant bien regarder ce type de courbe, c'est sûr !

  2. L'histoire prouve pourtant l'exact contraire: les petits djeuns ont acheté leurs studios de 30m² massivement entre 2002 et 2008, et les familles qui s'agrandissent qui ne pouvaient pas payer un loyer plus cher se sont rendu compte qu'ils ne pouvaient pas non plus payer les intérêts de leur achat et ont fini par vendre.

  3. On peut pas toujours tout calculer, ça serait trop triste. Il y'a des gens que ça rend heureux d'être propriétaire, même s'ils doivent s'endetter sur 30 ans et s'ils payent le prix fort. Si ça les rend heureux…

  4. hachiko: Dommage que tu ne fasses pas le calcul… J'avais fait une petite grille pour voir combien on perd sur un achat d'un appart de 400k€ avec un apport de 150k€ sur 25 ans, si l'immobilier descend au niveau des salaires (-37%) tu as perdu 200k€. Si ça les rend heureux…

  5. J'ai lu (je sais plus où, ton lien je crois ?) que les taux de banques baissant (crise, gouvernement, taux directeur), la moitié des personnes qui ne gagnaient pas assez pour emprunter, pouvaient de nouveau, mais que les ventes ne reprenaient pas pour autant. Donc les gens attendent ? (comme nous :->)
    Mais perdre 37%, ce serait quand même énorme, un vrai crash. Est-ce que ça arrivera ? Peut-être pas autant ?
    Et le jour où il y aura crash, tous ceux qui rongeaient leur frein en attendant la chute des prix, vont se précipiter. Il y a aura du stock, donc les prix ne remonteront pas tout de suite, mais pourquoi pas un yoyo ?
    Ou pire, peut-être pas tout de suite, or nous attendons et à force d'attendre… il y a une limite, c'est emprunter dans pas trop longtemps pour avoir fini de rembourser avant la retraite ! (quoique la retraite pour nous…). Prêt de 25 ans + retraite à 60 ans = achat à max 35 ans ?

  6. Jug: je résume pour les autres potentiellement intéressés notre discussion d'hier: 37% oui c'est un krach, et si tu as bien vu le graphe du 2eme article c'est ce qu'il faut pour que l'immobilier revienne au niveau des salaires.
    Pour ce qui est du mécanisme de contrepoids que tu décris, je dirais qu'il marche aussi mal qu'aujourd'hui pour les actions. Oui elles ne sont pas chères, mais tout le monde attend qu'elles touchent le fond. Bref que la tendance s'inverse, autrement dit les moutons suivent tous à la baisse et attendent que d'autres impulsent le mouvement de retour à la hausse.

  7. Je fais le calcul, et oui c'est dommage cette perte. Mais je trouve ça triste et encore plus dommage de vivre en calculant tout. L'argent n'achète et ne fait pas tout. Et je fais partie des gens qui n'ont pas envie de passer leur vie à tout calculer pour minimiser des pertes éventuelles etc. Juste envie d'aller de l'avant, de prendre des risques parfois et voir où on va sans tout prévoir au mm. C'est bien aussi.

  8. Rassure toi, je ne fais pas les courses avec une calculatrice. Pour mes achat de matos photo j'y réfléchit à deux fois, passionné ou pas. S'il faut m'endetter, je calcule, et c'est pas tous les jours. Je trouve ça triste de de vivre au bluff sans jamais prendre la peine de regarder ou on met les pieds.

  9. J'arrive à retardement (pour changer) avec bien l'impression qu'on compare des éléments qui ne se situent pas sur le même plan. OK pour la calculette et les simulations et les décisions au cordeau s'il s'agit d'acheter ou non des actions, ou de faire un investissement immobilier à but spéculatif ou de défiscalisations (encore que je ne me sente pas nécessairement en phase avec une société qui promeut ces investissements là). En revanche dés lors qu'il s'agit de se loger, je pense comme Jug que c'est souvent nécessité qui fait loi. On a besoin d'habiter quelque part et on examine les possibilités compte tenu des contraintes qu'on a. Alors bien sûr si on se lance dans un achat on tient compte d'une évolution espérée, mais l'arbitrage bien souvent se fait sur ce qui est proposé pour ce qu'on cherche (si c'est à vendre, si c'est à louer). Il est très rare d'avoir deux possibilités simultanée une sur le marché locatif et l'autre sur celui de l'accession à la propriété. Non ?

  10. Personnellement je ne connais personne qui ait cherché à se loger indifféremment en location ou acheté. Je connais des gens qui veulent acheter ou qui ne veulent pas (encore) acheter.
    Autre point à noter, avoir la possibilité de s'endetter mais avec une épée de Damoclès lourde de 200k€, je ne sais pas s'il faut considérer que c'est une possibilité. Rappelle-toi de ces couples qui ont eu comme « seule possibilité » d'acheter et qui étouffe aujourd'hui de ne pouvoir solder leur crédit relais.

  11. Alors c'est peut-être une question de génération et d'état du marché au moment où l'on cherche à s'installer / s'agrandir, mais la plupart des couples d'amis que j'ai connus étudiants (le mien inclus) sont devenus propriétaires non par désir ou simulation financière favorable mais tout bêtement parce qu'au croisement (surfaces, localisation, budget mensuel) cherché en location ils ne trouvaient rien. La valeur potentielle du bien in-fine n'intervenait que pour ceux qui supposaient qu'ils changeraient de région après où chercheraient de nouveau à s'agrandir car ils se rêvaient avec une nombreuse famille. Sinon l'idée qui prévalait était : peut-on se permettre de payer Xxxx francs (c'était avant l'euros) par mois pour le logement (peu importait au fond que ce fut à la banque ou à un propriétaire) avec quand même dans le cas de l'achat l'espoir puisque le coût de la vie augmentait et les salaires quand même un peu aussi, qu'en proportion des revenus au fil du temps la charge diminuerait (c'était du temps des prêts à taux fixes). Après, si le lieu a pris de la valeur c'est tout bonus. Sinon, de toutes façons il fallait bien habiter quelque part.

    En revanche oui, pour un investissement purement financier, il vaut effectivement mieux, sauf à s'en foutre royalement, tenter de faire des estimations.
    Et oui aussi les crédits relais – mais là déjà on est dans l'idée de vendre pour acheter donc c'est qu'on tient à être ou rester propriétaires -, de même que les prêts à taux variables impliquent des risques spécifiques qu'il ne faut pas minimiser. Enfin, les grandes métropoles et c'est le cas de Paris et sa région posent probablement la question de manière fort particulière (crise ou pas, nous serions bien incapables aujourd'hui de louer l'endroit où nous habitons, les loyers ayant en 15 à 20 ans grimpé plus vite que les revenus).

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